ROI y Rendimientos por Tipo de Propiedad en CDMX
💹 Invertir en bienes raíces es mucho más que comprar y esperar a que suba el valor: se trata de medir rendimientos reales y comparar alternativas. Para los inversionistas, métricas como el cap rate o el cash-on-cash return son decisivas al momento de elegir dónde poner su dinero.
Aquí te compartimos el análisis más reciente por tipo de propiedad y zona en la Ciudad de México, con base en datos de portales especializados y metodología transparente.
📊 1. Cap Rates por zona
El cap rate (tasa de capitalización) mide la rentabilidad anual de una propiedad en relación con su valor de mercado.
Polanco / Lomas de Chapultepec: 4.5% – 5.2%
Roma Norte / Condesa: 5.0% – 6.0%
Del Valle / Narvarte: 6.2% – 7.0%
Iztapalapa / Gustavo A. Madero: 7.5% – 8.2%
Santa María la Ribera / Escandón: 6.8% – 7.5%
👉 Oportunidad: las colonias emergentes como Santa María la Ribera ofrecen un balance ideal entre plusvalía futura y rendimiento actual.
💵 2. Cash-on-Cash Returns
El cash-on-cash return mide la rentabilidad del capital realmente invertido (entrada inicial + gastos de cierre).
Ejemplo con un departamento de $3.5 MDP en Narvarte:
Renta mensual promedio: $22,000 MXN
Inversión inicial (30% enganche + gastos): $1.1 MDP aprox.
Flujo neto anual (después de gastos): $180,000 MXN
Cash-on-cash return: 16.3%
👉 Para inversionistas apalancados, esta métrica muestra cómo su dinero trabaja más rápido en zonas de alta demanda de renta.
📈 3. Análisis de rentabilidad por tipo de propiedad
Departamentos en renta residencial media: los más estables, con rendimientos entre 5.5% y 7%.
Casas premium en colonias top: menor cap rate (4% – 5%), pero con mayor plusvalía a largo plazo.
Locales comerciales en zonas secundarias: rendimientos brutos de 8% – 10%, con mayor riesgo de vacancia.
Propiedades en preventa: ROI a 2-3 años puede superar el 20% gracias a la plusvalía acumulada.
👉 Clave: el inversionista joven busca flujo inmediato (renta), mientras que el inversionista consolidado prioriza plusvalía.
🎯 ¿Por qué importa para inmobiliarias como la tuya?
Te permite hablar con números y no solo con emociones.
Genera credibilidad con inversionistas que comparan opciones como si fueran portafolios financieros.
Te da herramientas de cierre rápidas: “Esta propiedad te deja 7% anual neto desde el primer año”.
✅ Conclusión
El análisis de ROI y rendimientos por tipo de propiedad convierte tu asesoría inmobiliaria en una propuesta de inversión sólida y profesional. Actualizar estos números cada trimestre te permitirá posicionarte como referente para inversionistas en CDMX.
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⚖️ Disclaimer
Fecha de actualización: septiembre 2025
Fuentes: Portales inmobiliarios Inmuebles24 y Lamudi, análisis propio de IA Estratégica con metodología de cap rate y cash-on-cash return.
La información aquí presentada es con fines informativos y no sustituye asesoría financiera personalizada. Los rendimientos pueden variar según condiciones del mercado.
